L’A­gen­zia del­le Entra­te ha dif­fu­so i dati del mer­ca­to immo­bi­lia­re rela­ti­vo all’an­no 2013, come era facil­men­te imma­gi­na­bi­le e pre­ve­di­bi­le il mer­ca­to è ulte­rior­men­te dimi­nui­to i dati ci ripor­ta­no un nume­ro di com­pra­ven­di­te com­ples­si­vo pari a 407.000 un dato che ci ripor­ta indie­tro di 30 anni, nel 1985 le com­pra­ven­di­te era­no 430.000.

Come da gra­fi­co è pos­si­bi­le imme­dia­ta­men­te capi­re la situa­zio­ne in cui ver­sa il mer­ca­to, dob­bia­mo però tene­re pre­sen­te che i volu­mi di com­pra­ven­di­ta sono sem­pre cre­sciu­ti negli ulti­mi negli ulti­mi 10 anni a livel­lo espo­nen­zia­le pas­san­do dal­le 483.000 uni­tà del 1996 fino al tet­to del­le 877.000 uni­tà del 2006, in die­ci anni il mer­ca­to si è qua­si raddoppiato.

L’a­na­li­si ci fa anche capi­re il per­ché di que­sto crol­lo, la situa­zio­ne è dovu­ta prin­ci­pal­men­te ai seguen­ti fat­to­ri che prin­ci­pal­men­te due che spes­so non ven­go­no pre­si in con­si­de­ra­zio­ne dai venditori:

1. dimi­nu­zio­ne del rispar­mio del­le fami­glie – negli anni 80 il tas­so del rispar­mio per fami­glia era supe­rio­re al 20%, (ad esem­pio una fami­glia media con un red­di­to men­si­le di 2.000 euro riu­sci­va a rispar­mia­re 400 euro), que­sta per­cen­tua­le negli anni si è ero­sa fino ad arri­va­re intor­no all’ 8% negli ulti­mi anni, quin­di se negli anni 80 la fami­glia del­l’e­sem­pio riu­sci­va a rispar­mia­re 400 euro oggi rie­sce a rispar­mia­re solo 160 euro. Que­sto impe­di­sce quin­di alle fami­glie soprat­tut­to di nuo­va for­ma­zio­ne di accan­to­na­re gli impor­ti neces­sa­ri a copri­re le spe­se d’ac­qui­sto (nota­io, impo­ste, ecc) ed il 20% del sal­do prez­zo in quan­to le ban­che ten­den­zial­men­te non ero­ga­no più dell’80% del valo­re dell’immobile.
2. L’au­men­to dei tas­si di inte­res­se dal 2006 ha cau­sa­to alle fami­glie dif­fi­col­tà di acces­so al cre­di­to, pre­ce­den­te­men­te i tas­si era­no crol­la­ti infat­ti dal 1997 al 2004 era­no pas­sa­ti da oltre il 10% fino al 4% e l’in­sie­me tra pro­spet­ti­ve posi­ti­ve sui red­di­ti futu­ri con la faci­li­tà di acces­so al cre­di­to ave­va­no crea­to un aumen­to del­la doman­da di immo­bi­li (+80% dal 1997 al 2006) e di con­se­guen­za dei prez­zi (+73% dal 1999 al 2007). Oggi la situa­zio­ne è esat­ta­men­te l’op­po­sto con aspet­ta­ti­ve sui red­di­ti futu­ri del­le fami­glie nega­ti­ve, un alto indi­ce di disoc­cu­pa­zio­ne (soprat­tut­to gio­va­ni­le) e di con­se­guen­za ulte­rio­ri dif­fi­col­tà di acces­so al credito.

I prez­zi in con­si­de­ra­zio­ne di que­sti fat­to­ri stan­no dimi­nuen­do, dal 2010 al 2013 l’I­stat con­fer­ma una dimi­nu­zio­ne del 7,5% ma ciò non basta e la dif­fe­ren­za tra doman­da ed offer­ta con­ti­nua a resta­re alta, basti pen­sa­re che solo 81 comu­ni in tut­ta Ita­lia sono riu­sci­ti a supe­ra­re le 500 com­pra­ven­di­te nel 2013 ed in ben 6.900 comu­ni si sono rea­liz­za­te meno di 100 compravendite.

Fon­te Agen­zia del­le Entrate