Conformità Urbanistica nella compravendita immobiliare
Cosa è la Conformità Urbanistica?
Per conformità urbanistica si intende la corrispondenza dell’immobile tra lo stato di fatto e i titoli edilizi rilasciati dalle autorità competenti. E’ un aspetto molto sottovalutato quando si compra casa e spesso non viene preso in considerazione.
Qualsiasi immobile, deve essere costruito ed eventualmente modificato a seguito del rilascio di un’apposita autorizzazione comunale, il titolo abilitativo. In base alla data di costruzione e agli interventi realizzati i titoli abilitativi hanno diversi nomi, concessione edilizia, permesso di costruire, DIA, SCIA, Sanatoria, certificato di abitabilità o certificato di agibilità
Credenze “Popolari”
Per molti la verifica della regolarità di un immobile avviene confrontando la scheda catastale con lo stato di fatto. Questo è errato perchè la scheda catastale è un documento rappresentativo conservato in Catasto ma non è assolutamente valido come titolo abilitativo depositato in Comune. Sfortunatamente spesso la scheda catastale rappresenta correttamente l’immobile ma è difforme dal progetto presentato in Comune.
Perchè è così importante?
In caso di vendita serve riscontrare la presenza o meno di abusi o difformità perchè queste potrebbero creare problematiche alla vendita ed al futuro acquirente soprattutto in caso di perizia per l’accensione di un mutuo od in caso di rivendita futura.
Il venditore è obbligato dichiarare la piena conformità urbanistica dell’immobile ed è pertanto responsabile civilmente e penalmente delle dichiarazioni effettuate. In alcuni casi si può arrivare alla nullità dell’atto di compravendita.
Il mio notaio mi garantisce?
La normativa italiana prevede che il venditore garantisca la conformità urbanistica all’acquirente ma non pone al notaio alcun obbligo in merito, difatti il notaio non è tenuto a svolgere alcuna verifica sulla conformità urbanistica, certifica semplicemente quanto dichiarato dal venditore. Basti pensare che il notaio o suoi incaricati non hanno mai visto l’immobile oggetto di compravendita e quindi non possono effettuare tale verifica. Andranno invece a verificare la documentazione inerente i titoli abilitativi “originari” ovvero il permesso di costruire ed eventuali autorizzazioni successive a fronte di lavori effettuati e dichiarati in Comune.
Quindi chi verifica la conformità urbanistica?
Questo tipo di verifica dovrebbe essere svolta dall’agenzia incaricata alla vendita con un apposito “Accesso agli atti” presentato in Comune a nome del Venditore. Molto spesso questa indagine non viene svolta dalle agenzie per negligenza, per questo è sempre bene chiedere informazioni sulla conformità urbanistica e se non fatto dall’agenzia incaricare un tecnico per svolgere questa verifica.
