Due diligence (dalla visura catastale alla visura urbanistica) — i controlli preliminari per vendere casa

Di tut­ti i docu­men­ti elen­ca­ti sopra solo la cosid­det­ta libe­ra­to­ria del­le spe­se con­do­mi­nia­li può e deve esse­re for­ni­ta all’atto del­la ven­di­ta, per tut­ti gli altri docu­men­ti dovrai esser­ne in pos­ses­so o recu­pe­rar­li nel più bre­ve tem­po pos­si­bi­le. La man­can­za di un docu­men­to o il non accor­ger­si che un docu­men­to è erra­to può cau­sar­ti la per­di­ta di una ven­di­ta o nel mino­re dei casi un ritar­do nei tem­pi di con­se­gna, con le rela­ti­ve pro­ble­ma­ti­che che ne potreb­be­ro scaturire.

Ti rac­co­man­do di leg­ge­re atten­ta­men­te tut­ta la docu­men­ta­zio­ne elen­ca­ta sopra, in par­ti­co­la­re dovrai pre­sta­re par­ti­co­la­re atten­zio­ne alle visure. 

VISURA IPOTECARIA

La visu­ra ipo­te­ca­ria è un’ispezione che per­met­te, con­sul­tan­do regi­stri pub­bli­ci, di veri­fi­ca­re il patri­mo­nio di un sog­get­to con i rela­ti­vi pesi, vin­co­li e ipo­te­che. Dovrai richie­der­la con un’apposita pro­ce­du­ra alla ex Con­ser­va­to­ria dei Pub­bli­ci Regi­stri tenu­ta pres­so l’Agenzia del­le Entra­te. Di segui­to tro­vi il link con le infor­ma­zio­ni su come richie­de­re la tua visu­ra sto­ri­ca: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/agenzia/amministrazione-trasparente/servizi-erogati/carta-servizi/i‑nostri-servizi/area-consultazioni-e-certificazioni/certificazioni-ipotecarie-e-rilascio-copie

Una vol­ta otte­nu­ta la visu­ra ipo­te­ca­ria potrai quin­di veri­fi­ca­re se sul tuo immo­bi­le sono pre­sen­ti gra­va­mi ad esem­pio ipo­te­che anco­ra in esse­re. Oppu­re, solo se hai effet­tua­to una visu­ra sto­ri­ca, potrai veri­fi­ca­re se nei pre­ce­den­ti pas­sag­gi di pro­prie­tà è pre­sen­te una dona­zio­ne (ti invi­tia­mo a leg­ge­re sul sito Mon­do­ca­sa qua­li sono i rischi in caso di dona­zio­ne immobiliare).

VISURA CATASTALE

La visu­ra cata­sta­le in sostan­za è l’estrapolazione del­le risul­tan­ze cata­sta­li. Sen­za adden­trar­ci trop­po in que­stio­ni tec­ni­che (che lascia­mo a Geo­me­tri, Archi­tet­ti, Inge­gne­ri ecc) dal­la visu­ra cata­sta­le potre­mo tro­va­re Foglio, Map­pa­le e Subal­ter­no ovve­ro gli “iden­ti­fi­ca­to­ri” del tuo immo­bi­le. Inol­tre tro­ve­rai la cate­go­ria cata­sta­le con la rela­ti­va ren­di­ta che sarà uti­le all’acquirente per cal­co­la­re alcu­ne impo­ste sull’acquisto. 

Puoi recu­pe­ra­re que­sti dati dal sito dell’Agenzia del­le Entra­te https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/it/web/guest/schede/fabbricatiterreni/visura-catastale/visura-catastale-online . Veri­fi­ca con­fron­tan­do sul tuo Atto Nota­ri­le che tut­ti i dati sia­no corretti.

Ti sug­ge­ria­mo per una mag­gio­re tute­la di estra­po­la­re una visu­ra cata­sta­le sto­ri­ca, nel­la qua­le tro­ve­rai evi­den­zia­to le infor­ma­zio­ni cata­sta­li degli ulti­mi 20 anni. A cosa ser­ve que­sta visu­ra? Ser­ve a veri­fi­ca­re se nel cor­so degli anni sono sta­te dichia­ra­te modi­fi­che in cata­sto riguar­dan­ti l’immobile (fra­zio­na­men­ti, fusio­ni, modi­fi­che varie). Ti ricor­dia­mo che se fai un inter­ven­to edi­le alla tua casa dovrai dichiar­lo all’ufficio tec­ni­co comu­na­le con appo­si­te dichia­ra­zio­ni D.I.A, S.C.I.A, ecc (veri­fi­ca con il tuo tec­ni­co di fidu­cia qua­li sono gli inter­ven­ti per cui sono neces­sa­rie le varie dichia­ra­zio­ni). Soven­te nel­la real­tà ven­go­no ese­gui­ti lavo­ri sen­za alcu­na dichia­ra­zio­ne, per­tan­to il rischio di tro­var­si in segui­to di fron­te ad una dif­for­mi­tà è ele­va­to e la neces­si­tà di ricor­re­re alla Sana­to­ria fa si che i tem­pi di ven­di­ta si allun­ghi­no (Hai appe­na sco­poer­to una par­te del con­trol­lo per la visu­ra urba­ni­sti­ca che appro­fon­di­re­mo successivamente).

Una vol­ta in pos­ses­so di Foglio Map­pa­le e Subal­ter­no potrai (se non già in tuo pos­ses­so) estra­po­la­re una copia del­la sche­da cata­sta­le del tuo immo­bi­le. La sche­da cata­sta­le non è altro che una rap­pre­sen­ta­zio­ne gra­fi­ca del tuo immo­bi­le. Dovrai quin­di veri­fi­ca­re che lo sta­to di fat­to sia ugua­le a quan­to gra­fi­ca­men­te rap­pre­sen­ta­to sul­la sche­da catastale. 

MA ATTENZIONE IL CATASTO NON E’ PROBATORIO!!

VISURA URBANISTICA

La visu­ra urba­ni­sti­ca è in asso­lu­to l’aspetto più sot­to­va­lu­ta­to ma che in real­tà nascon­de gros­si peri­co­li. Que­sto per­ché? Per­ché come scrit­to poche righe sopra, il Cata­sto non è pro­ba­to­rio ovve­ro essen­do nato per fini fisca­li, non costi­tui­sce pro­va sui dirit­ti rea­li e nem­me­no dal pun­to di vista urba­ni­sti­co. In estre­ma sin­te­si la visu­ra cata­sta­le non basta per veri­fi­ca­re la con­for­mi­tà di un immo­bi­le. Dovrai recar­ti fisi­ca­men­te pres­so l’ufficio urba­ni­sti­ca del tuo Comu­ne per effet­tua­re la visu­ra urba­ni­sti­ca. A secon­da del Comu­ne avrai a dispo­si­zio­ne l’intero fasci­co­lo o sola­men­te la docu­men­ta­zio­ne da te richie­sta. La docu­men­ta­zio­ne da richie­de­re la tro­vi nel­la sopra elen­ca­ta check list ovvero:

• Per­mes­so di Costruire
• Copia del Progetto
• Cer­ti­fi­ca­to di Agibilità/Abitabilità

Ci sono una serie di varia­bi­li per cui ti con­si­glia­mo di far­ti segui­re da un tec­ni­co com­pe­ten­te in quan­to in alcu­ni casi l’abitabilità/agibilità avvie­ne per silen­zio assen­so quin­di ser­ve recu­pe­ra­re copia del­la richie­ste di abitabilità/agibilità o in altri casi il per­mes­so di costrui­re può esse­re una D.I.A. ecc.

Una vol­ta che avrai que­sta docu­men­ta­zio­ne dovrai con­fron­tar­la con lo sta­to di fat­to e valu­ta­re se è tut­to con­for­me oppu­re se sus­si­ste la neces­si­tà di effet­tua­re sana­to­rie o addi­rit­tu­ra inter­ven­ti edi­li di ripri­sti­no (non tut­to può esse­re sanato).

Ades­so che hai ese­gui­to tut­ti que­sti step puoi ven­de­re in tran­quil­li­tà il tuo immo­bi­le con­sa­pe­vo­le di ave­re svol­to una cor­ret­ta Due Dili­gen­ce e non ave­re sor­pre­se pri­ma dell’atto notarile.